Ryhtiä kiinteistönvälitykseen ja asunnon vuokraustoimintaan Valencian itsehallintoalueella – mitä on tapahtumassa ja milloin?
Pitkään on uumoiltu kiinteistönvälitys- ja vuokravälitysliiketoiminnan luvanvaraisuuden ja säännönmukaisuuden kasvattamisesta yleisesti Espanjassa ja tarkemmin esimerkiksi Valencian itsehallintoalueella ja Alicanten maakunnassa. Tällä hetkellä tätä toimintaa voi ammattimaisesti tehdä käytännössä kuka tahansa, kunhan hoitaa vero- ja muut julkishallinnon velvoitteet – yleensä tähän tarvitaan kevyimmillään henkilöyhtiö tai ulkomaille rekisteröity yhtiö ja normaalit hallinnolliset luvat. Itsehallinto-/maakunta-alue on tehnyt ja hyväksynyt asetuksen (98/2022) joka on tuomassa selkeyttä rekisteröintiin, toimintaan ja vaatimuksiin – suurimpana perusteena eri osapuolten oikeusturvan kasvattaminen. Tätä muutosta on ajanut mm. Colegio Oficial Agentes Propiedad Inmobiliaria (COAPI) eli virallistettujen kiinteistönvälittäjien yhdistys.
Toiminta- ja vastuuvaatimukset lähenevät Suomessa vastaavaa
Jos tilannetta verrataan vaikka Suomeen, niin nykyisin Suomessa toimivalla kiinteistövälitysliikkeen välittäjistä vähintään joka toisella on oltava keskuskauppakamarin myöntämä laillisen kiinteistövälittäjän LKV-tutkinto. Tietyn henkilön pitää myös vastata liiketoiminnasta, vaikka esimerkiksi itsenäinen yrittäjä kuuluisi välitysketjuun erillisellä sopimuksella, joka ei ole työsopimus. Tämän tyyppisiä vaateita ei Espanjassa ole aikaisemmin ollut ja näillä näkymin hieman erilaisella painotuksella voimaantuleva lainsäädäntö olisi astumassa voimaan Valencian maakunnassa lokakuun 2023 lopulla – mutta kiviä ja kantoja on matkalla. Tulossa on kuitenkin vielä selvitettäviä tai täsmennettäviä asioita - Comisión Nacional de los Mercados y la competencia (CNMC) eli suomalaisittain Kilpailu- ja kuluttajavirasto on jättänyt tästä laista/asetuksesta ja sen käyttöönotosta eriävän mielipiteen. Mielestäni todennäköistä on, että alkuperäinen aikataulu ei aivan toteudu, mutta itse sisältö pysynee nykyisellään, koska laki/asetus on kohtuullisen hyvin tehty huomioimaan erilaiset tilanteet ja perusoikeudet. CNMC on huolissaan etenkin liiketoiminnan harjoittamisen vapaudesta ja toisaalta (CO)API-ryhmä haluaa lisää systemaattisuutta ja valvontaa, jotta kaikkien toimijoiden, erityisesti asiakkaiden oikeusturvatilanne paranisi. Tässä välissä voi todeta, että esimerkiksi Andaluciassa tai Murciassa lakia/asetusta ei olla vielä laittamassa voimaan, vaan asia on jätetty pöydälle – ehkä juuri kokonaisuuden keskeneräisyydestä johtuen. Mutta tämä kannattaa muistaa kauppaa tehdessä.
Millaisesta kurssista on kyse?
Maksullinen, espanjan kielinen kurssi on tarkoitettu ammattimaista kiinteistönvälitystä tai vuokravälitystä toteuttavalle organisaatiolle tai henkilölle. Vähintään yhden henkilön per toimija/yritys on oltava lain voimaanastuessa rekisteröity ja kurssitettu. Rekisteröity luonnollinen henkilö vastaa toiminnasta ja on siis se, jonka puoleen käännytään varsinkin tilanteessa, jossa epäselvyyttä selvitellään. Kurssin sisältö on 200 tuntia pakollisia, tarkastettuja luentoja sekä kotitehtävänä harjoituksia erittäin laajasti koko toiminta-aluetta koskien. Kurssin sisällöllisinä kouluttajina toimivat aihealueiden asiantuntijat kuten notaarit, kaava-asiantuntijat, arkkitehdit, lakimiehet ja varallisuusasioiden asiantuntijat. Jos vertaa käymääni suomalaiseen kurssiin, niin sen kesto oli 40 tuntia ja sisälsi omaehtoista opiskelua ja ymmärryksen hankintaa, sekä lakikirjan käytön opettelua.
Voinko myydä oman asuntoni ja voiko kiinteistönvälittäjä toimia ilman (CO)API-sertifiointia?
Ensimmäinen asia, joka tulee monelle mieleen on, että onko laki/asetus pakottava. Onneksi ei - uusi laki/asetus koskee ammattimaista kiinteistönvälitystä. Tämä tarkoittaa sitä, että edelleen voi omia kiinteistöjä myydä toiselle ja itselle voi ostaa ilman rajoitteita kaupankäynnistä. Tämä tulee rajaamaan yksityistoiminnan ammattimaisuuden ulkopuolelle ja huomioisin, että voi myöhemminkin rajata ammattimaisuuttakin ulos, mutta kaupanteko lähenee silloin yksityishenkilöiden välistä toimintaa ilman turvaa tuovaa määrämuotoisuutta. Mutta mikäli välittää toisen henkilön tai muun oikeustoimijan kiinteistöjä, niin raja ammattimaisuuden suhteen menee kahdessa kappaleessa vuosittain – tosin tämäkin lukumäärä sisältää epävarmuutta, sillä toiset tulkitsevat, että tätä vaadetta ei ole eikä voi tulla – johtuen juurikin ammatinharjoittamisen vapaudesta. Kiinteistönvälitystyötä voi myös tehdä ilman sertifiointia, mutta tällöin yhteys vastuuhenkilöön tai rekisteröityyn henkilöön on todennettava yksielitteisesti mikäli toimitaan lain/asetuksen puitteissa. Tosin on myös niin, että mikäli laki vesittyy, niin vastuuta on olennaisesti enemmän ostajalla tai myyjällä kuten nyt ja millään osapuolella ei mahdollisesti ole vakuutuksia tai pankkitakauksia.
Onko sertifioidun kiinteistönvälittäjän käytöstä hyötyä?
Suoritan juuri Alicanten kiinteistönvälittäjien järjestön järjestämää (CO)API-kurssia ja rekisteröintini tapahtuu kesäkuun 2023 alkupäivinä. Vertailupohjaksi olen myös suorittanut Suomessa Kauppakamarin kiinteistön- ja vuokravälittäjän tutkinnon (LKV/LVV).
Suomalainen koulutus painotti hyvin pitkälle Suomen yksiselitteistä kiinteistökaupan ja vuokraustoiminnan lainsäädäntöä – vastauksia etsittiin lakikirjasta ja sen käyttöosaaminen oli olennaista. Verotus on Suomessa yksinkertaisempaa, ja Espanjassa kun toimitaan, niin usein vähintään toinen tai molemmat kaupan osapuolista ovat ulkomaalaisia. Koulutuksen sisältö lähti kaukaa kaavoituksesta kuten tämä espanjalainenkin koulutusputki.
Espanjalainen koulutus käy perusteita erittäin tarkasti – jopa niin tarkasti, että läheskään aina ei ole tarpeen tuntea verotuksen tai rekisteröintiasioiden viimeisintä koukeroa, sillä hyvin usein näihin asioihin erikoistunut toimija tekee ne myyjälle ja ostajalle – sekä kiinteistönvälittäjälle. Osaaminen tarkoittaa siis näiden asioiden huomioimista kiinteistöjen esittelyssä tai valinnassa ja huomioonottamista kauppaprosessin aikana.
Luonnollisesti tiedustelin, että kävisikö suomalainen tutkinto suoraan Espanjaan, mutta vastaus oli yksiselitteisesti ei. Nyt kurssin kääntyessä loppupuolelle on todettava, että hyvä oli kun sain kategorisen ei-vastauksen, sillä sisältö on mielenkiintoinen ja kokeneellekin välittäjälle tulee uutta asiaa ja toimintatapaa koko liiketoimintaympäristöstä. Panostamme osaamiseen, joten seuraava toimistomme henkilö sertifioituu heti kesän jälkeen kurssiltaan – oli lain/asetuksen käsittely missä vaiheessa tahansa.
Ehkä olennaisimmat asiat liittyen sertifioidun kiinteistönvälittäjän käyttöön tulee eteen asiaosaamisessa, sopimuskäytännöissä, yhteistyön voimassa kenttätyössä ja varsinkin vakuuttamisessa mahdollisten korvaustilanteiden sattuessa eteen. Voimassaolevaa sertifikaattia käyttävä kiinteistönvälittäjä tulee olla vakuutettu nykytiedon mukaan vähintään 600.000 € liiketoimintavakuutuksella ja päälle vielä normaali vakuutus/pankkitakaus 60.000 €, joka kattaa esimerkiksi tapaturmia ja suoria kuluja. Liiketoimintavakuutus kuuluu aktiivisen jäsenen jäsenmaksuun.
Kun asuntokauppaa aletaan tekemään, niin kannattaa varmistaa, että kiinteistönvälittäjä on rekisteröity ja aktiivinen toimija viimeistään syksyllä 2023, sillä silloin kaikki on kunnossa automaattisesti ostajan tai myyjän turvaksi. Tämä todennetaan esittämällä rekisterinumero, joka on esillä myös julkisessa tietokannassa. Yksittäiseltä asunnonvälittäjältä kannattaa jo nyt ehdottomasti kysyä, että onko hänellä vastuuvakuutus voimassa ja jos sitä ei ole suoraan välittäjällä, niin jonkun toimijan todistus vakuutuksen olemassaolosta, summasta ja käyttöoikeudesta tulee pyytää oman oikeusturvan vuoksi. Proproperties.pro:n 500.000 € liiketoimintavakuutus on tällä hetkellä LähiTapiolasta ja sen kattavuus on varmistettu koko EU-alueella tapahtuvaan toimintaamme – oli sitten kyseessä perusliiketoiminta, messut tai muu tapahtuma, jossa olemme mukana. Suomalaista vakuutusta olemme käyttäneet sen vuoksi, että asioiden hoito olisi mahdollista toteuttaa tarpeen vaatiessa sekä suomeksi, että vaikkapa englanniksi. Tulemme todennäköisesti jatkamaan samalla linjalla, jotta palvelumme olisi huippuluokkaa aivan perusteista lähtien.
Mihin tulevaisuudessa vedetään raja toimivan kiinteistönvälityksen ja virallisten kaupantekodokumenttien ja -lainsäädännön täytäntöönpanon välillä?
Suutari pysyköön lestissään -sanonta on monelle tuttu. Lähtökohtaisesti hyvän kiinteistönvälitystoiminnan ja kauppojen toteuttaminen on kaksi aivan eri asiakokonaisuutta, jotka vaativat oman osaamisensa, yhteistyökuviot, aluetuntemuksen ja toisaalta myös kiinnostuksen kohteet ja ehkä myös toimijoiden luonteenpiirteet. Kurssilla käydään erittäin kattavasti myös kaupan toteuttaminen, verotus, rekisteröinti ja julkishallinnon tarjoamat tietojärjestelmät kaikkeen tähän, mutta sanoisin, että nämä kannattaa edelleen erottaa toisistaan. Verotus on ainakin sellainen, joka on jatkuvassa muutoksessa ja on usein tapauskohtaisesti hieman erilainen, jolloin verotusammattitaitoa tarvitaan. Isot kiinteistönvälitystoimijat voivat toki tarjota nämä saman liikemerkin alta, tai kiinteistönvälittäjä voi suositella sopivaa tahoa tekemään hallinnollisen osuuden. Notaarien toiminta säilyy entisellään, mutta saattaa lisääntyä osaltaan, mikäli sertifioitua tai laillista kiinteistönvälitystä tullaan seuraamaan – notaarihan on se viimeinen paikka, jossa kysytään kaikki paperit ja niiden tulee olla kunnossa.
Lopuksi voidaan todeta, että tämä uudistus tai jopa sen ponnekas eteenpäin ajaminen tulee nostamaan selvästi asunnonostajan ja myyjän oikeusturvaa ja yleistä kuluttajansuojaa. Lisäksi välittäjien osaaminen kasvaa sekä vastuut määräytyvät yksiselitteisesti ja näille löytyy taho. Itse olen varauksetta tämän kokonaisuuden kannalla ja tyytyväinen tapaan, jolla kiinteistönvälityksen asemaa saadaan parannettua myös Espanjassa. Käytännön muutokset sertifioidun kiinteistönvälittäjän kanssa näkyvät sitten viimeistään tilanteessa, jossa kaikki ei ole sujunut aivan kitkatta.
Kirjoittaja Timo Markkula on pääsääntöisesti Costa Blancalla ja Costa Cálidalla toimivan Proproperties.pro -kiinteistönvälityksen toimitusjohtaja ja aktiivitoimija niin espanjalaisessa arjessa kuin liike-elämässä.
Tämä kirjoitus on kirjoitettu ja julkaistu Uusi Costa Blanca -lehden numerossa 2/2023 toimituksen pyynnösstä.
https://www.lehtiluukku.fi/lehdet/costablanca
