Uuden lakipohjan vaikutus asuntomarkkinaan Costa Blancalla

Viime aikoina useissa Espanjan maakunnissa voimaantulleet ja suunnitelmissa olevat linjaukset ja lait lyhytaikaisen vuokra-asumisen tarjoamiseen saattavat muuttaa myös asuntomarkkinaa, asuntovuokrausta ja luonnollisesti myös majoituspalveluyritysten toimintaa, oli sitten kyseessä asuntovuokrauksen toimisto tai hotelli. Tässä kirjoituksessa pohditaan uusien sääntöjen tuomien muutosten mahdollisia vaikutuksia – nähtäväksi jää muutosten voimakkuus ja elinkeinoelämän & ihmisten reaktiot niihin.

Uskomme Proproperties.pro:lla, että lyhytaikaisen asuntovuokrauksen hinnat tulevat nousemaan

Ehkä vaikuttavin tekijä tähän on ensi vaiheessa vuokratarjonnan vähentyminen ja todennäköisesti työmäärän lisääntyminen ammattimaisessa vuokrauksessa. Vuokra-asuntojen tarjonta tulee laskemaan, sillä moni päättää olla tarjoamatta asuntoaan vuokraukseen ja markkinoilta häviävät ensivaiheessa ne yksityiset vuokrantarjoajat, jotka eivät ole hankkineet tarvittavia lupia ja/tai eivät ole tehneet muiden velvoitteiden ilmoittamiskäytännöistä rutiinia tai asunnonvuokraus on koettu ”käden ojennuksena” asuntoa tarvitsevalle eikä niinkään ansaitsemiskeinona. Joka tapauksessa lyhytaikaisen “turistivuokrauksen” työmäärä kasvaa ja sille tulee löytää maksaja. Ei voida myöskään unohtaa sitä, että vuokrauksen kelpuutettavien asuntojen profiili voi muuttua lakimuutoksissa suosimaan vuokrahinnaltaan kalliimpia villoja ja muita taloyhtiöstä riippumattomia kiinteistöjä, joten keskimääräinen vuokrahinta tullee nousemaan tätäkin kautta.

Lakipohjan kiristyessä voidaan myös Valencian maakunnassa ja Costa Blancan alueella siirtyä tilanteeseen, jossa vuokra-asuntorekisteriin ei kelpuuteta kuin asuntoja, joiden sopivuus tullaan määrittämään tiukasti – nythän vuokra-asunnoksi voidaan rekisteröidä poikkeuksetta lähes jokainen asunto, kunhan itse asunto täyttää lain ja kunnan määrittämät kriteerit. Taloyhtiöllä tai naapureilla ei ole ollut asiaan käytännössä mitään sanomista, mutta tulevaisuudessa tilanne saattaa olla toisin. Tämä tulee vaikuttamaan vuokra-asuntojen hinnoitteluun oleellisesti ja toisaalta myös asuntojen hinnanmuodostukseen tavallisessa kiinteistökaupassa. Espanjalainen käytäntö voi myös tehdä sen, että myönnettyjä vuokra-asuntolisenssejä perutaan.

Me Proproperties.pro:lla uskomme, että loma-asuntojen kauppa muuttuu merkittävästi, jos loma-asuntovuokraus vaikeutuu ratkaisevasti

Vuokrakysynnän kasvun ja toisaalta vuokra-asuntomäärän kaventuessa ja sitä kautta vuokrahintojen noustessa oman asunnon hankinta tulee monelle entistä ajankohtaisemmaksi. Toisaalta vuokra-asunnon tarjoamisen hankaloituessa puhtaita sijoitusasuntoja tullaan myymään, ellei kuluja kyetä sisällyttämään vuokratuloon täysimääräisesti tai lähes täysimääräisesti ja näitä kohteita tullaan näkemään markkinoilla pikkuhiljaa.

Tämä johtanee siihen, että soveltuvia asuntoja tullaan hankkimaan entistä enemmän omaan käyttöön ja puhdas tai osittainen ulosvuokraus vähenee – ellei olennaisesti noussut vuokrahintataso houkuttele vuokraamaan. Oma käyttö voi tarkoittaa myös sitä, että asuntoja hankitaan ryhmille tai ryhmässä, jolloin asunnon käyttöastetta saadaan nostettua, mutta asuminen sinänsä on kuin omassa omistusasunnossa asumista ja vuokraamisen tarvetta ei ole. Tähän yhteisomistukseen on Proproperties.pro:lla tarjota hyviä, kustannustehokkaita ratkaisuja.

Muutos saattaa myös lisätä olennaisesti pienten ja edullisten asuntojen kysyntää käyttöasteen jäädessä matalammaksi, kun asuntoa ei vuokrata. Samalla asunto voidaan valita omien mieltymysten mukaan ja silloin omistaja pääsee suoraan ihanneasuntoonsa. Eli asuntojen hankinnan reunaehdot voivat myös muuttua, kun lomavuokraamisen vaatimuksia ei tarvitse ottaa huomioon niin voimallisesti.

Pitkäaikausvuokraus vs. lyhytaikainen vuokraus

Espanjalainen asunnonvuokralaki “LAU” koskee vakituiseksi asunnoksi vuokraamista. Todennäköisesti tulemme vielä lukemaan tapauksista, joissa lyhytaikaista “turisti- tai kausivuokrauksia” on pyritty toteuttamaan pitkäaikaisen vuokrauksen piirissä. Jokatapauksessa ei-residentin tulee ilmoittaa vuokratulonsa kvartaaleittain ja residentin vuosittain.

Paluu vanhaan malliin?

Uusi automaattinen ilmoituvelvollisuus koskee vuokravälitystoimistoja mutta ei yksityisiä ihmisiä, jotka vuokraavat suoraan ilman välikäsiä. Tämä saattaa myös johtaa siihen, että palataan entiseen malliin, jossa omistajat vuokrasivat asuntoaan itse ja tarpeelliset operoinnit suoritti kolmas osapuoli, jos itse niitä ei kyennyt tekemään. Tällöin olennaiseksi asiaksi nousee se, että asuntoa julkisesti vuokrattavaksi tarjottaessa tulee aina esiintyä lisenssinumero ja muut lain määrittämät velvollisuudet tulee hoitaa itsenäisesti. Näemmekö siis vielä mökkitalkkarien esiinmarssin tukemaan yksityisiä vuokrantarjoajia? Tätä muutosta on tukemassa teknologiamurros, joka on tehnyt “pienvuokraamisen” käytännöistä helpompaa ja markkinointi ja viestintä on kaikkien ulottuvilla. Osa kiinteistönvälityksistä tarjoaa näitä palveluja esimekisi erilaisina palvelupaketteina.

Yleiset vaikutukset alueen aktiivisuuteen?

Melko varmaa on, että uusi lakirypäs lisää ainakin byrokratiaa – jos ei muuten, niin valvonnassa. Jää myös nähtäväksi, miten voimassa oleva vuokra-asuntolisenssi vaikuttaa asunnon myyntihintaan – tämänkin määrittää kysynnän ja tarjonnan laki. Toinen nopeammin havaittava tilanne tulee eteen, jos vuokra-asunnoissa asuvien lomalaisten määrä laskee ja hotellimajoituskapasiteetti ei pysty vastaamaan kysyntään nopealla aikataululla. Tämä tarkoittaa auttamattomasti palveluiden heikkenemistä kysynnän tasaisuuden puutteesta johtuen ja uusien konseptien tulemista alueen hotelliliiketoimintaan, joita on kokeiltu menestyksekkäästi esimerkiksi Helsingissä – tähän olisi hyvät mahdollisuudet myös Costa Blancalla. Mahdollinen lomailun väheneminen tulee vaikuttamaan myös vaikkapa lentoliikenteeseen.

Kaikki varmasti toivovat, että sopeutuminen uusien lakien alla elämiseen käy jouhevasti ja suuria epäjatkuvuuksia ei pääse syntymään. Saattaa jopa olla niin, että elinkeinoelämän vaatimuksista johtuen lakeja joudutaan reivaamaan keveämmiksi, jos vaikutukset ovat dramaattisesti (paikallis/turismi) taloutta heikentäviä myös paikoissa, jotka on alunperin suunniteltu turismia silmällä pitäen ja muu toimeentulo on erittäin haastavaa.

LISÄYS 07.07.2018. Nyt rakennuttajat ovat alkaneet kirjaamaan taloyhtiön sääntöihin (jotka kirjataan myös kiinteistörekisteriin), että asuntoja ei voi laittaa portaali-tyyppiseen vuokraukseen kuten tällä hetkellä Airbnb tai vastaavat palvelut. https://hayderecho.com/2018/06/19/las-introduccion-de-una-clausula-anti-airbnb-en-las-comunidades-de-propietarios/